Tramite quest’articolo vediamo come viene determinato il valore dell’usufrutto e della nuda proprietà.
Con la dicitura “nuda proprietà” si fa riferimento al valore di un immobile decurtato dall’usufrutto.
Il proprietario dell’immobile che vende la nuda proprietà, mette sul mercato l’immobile ma conserva il diritto di vivere nell’abitazione.
Pertanto, potrà usare l’immobile per tutta la vita o fino a una determinata scadenza, indicata nel contratto di vendita.
I soggetti coinvolti in questa tipologia di compravendita sono due:
Usufruttuario: ex proprietario dell’immobile, che ha venduto il diritto di proprietà ma conserva il diritto di usufrutto. Il termine del diritto dell’usufruttuario è dato dalla sua morte o dal termine stabilito nel contratto di compravendita.
Nudo proprietario: nuovo proprietario dell’immobile che acquisisce la proprietà dell’immobile ma nessun diritto di usufruirne materialmente. Otterrà il pieno godimento del bene alla cessazione del diritto di usufrutto.
L’usufruttuario può decidere sia di affittare la casa sia di vendere l’usufrutto a terzi, nel rispetto delle condizioni e termini previsti dal contratto.
Così, anche il nudo proprietario può decidere di trasferire a terzi la nuda proprietà della casa acquistata.
Generalmente il ruolo di usufruttuario è ricoperto da persone anziane e senza eredi che desiderano ricevere liquidità dalla vendita dell’appartamento.
Chi sceglie di acquistare un immobile con la nuda proprietà di solito intende offrire una soluzione abitativa futura al proprio figlio.
Come si determina il valore dell’usufrutto e della nuda proprietà ?
Il valore dell’usufrutto è dato da un’operazione matematica. Si moltiplicare il valore della proprietà immobiliare (dato dalla rendita catastale annua dell’immobile o il valore di stima dell’immobile), per la percentuale del tasso di interesse legale vigente, ottenendo così la rendita annua dell’immobile, dopodiché si moltiplica la stessa per il coefficiente correlato alla fascia d’età dell’usufruttuario stabilito nella seguente tabella
Facciamo un esempio:
compravendita con atto stipulato a gennaio 2023, a favore di un soggetto di 75 anni, per un immobile il cui valore è 100.000 euro.
Procedimento:
Euro 100.000 (valore dell’immobile) x 5% (tasso di interesse legale nel 2023) = Euro 5.000;
Euro 5.000 (rendita annua dell’immobile) x 7 (coefficiente correlato alla fascia d’età dell’usufruttuario) = Euro 35.000 euro (valore dell’usufrutto);
Euro 100.000 (valore dell’immobile) – Euro 35.000 (valore dell’usufrutto) = Euro 65.000 (valore della nuda proprietà).
Alla sottoscrizione della compravendita scaturiranno diritti e doveri delle parti.
Il pagamento dell’IMU sarà a carico dell’usufruttuario. Se quest’ultimo adibirà l’abitazione a prima casa non sarà tenuto al pagamento dell’imposta.
Il pagamento dei lavori straordinari saranno a carico del nudo proprietario, mentre i costi di ordinaria amministrazione saranno a carico dell’usufruttuario.
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